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購房一次性付款
編輯:定州房産網    發布時間:2012-08-05 15:21:09    浏覽次數:25405
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定州房産網資訊内容提示:購房一次性付款

購房流程-具體實施-确定目标

1、判斷開發商的實力及樓盤的合法性

業内專家分析說,國内的房地産業剛剛起步,許多開發商的實力和經驗可能會比較有限,您在買房時,在考察開發商實力的同時,更要判斷出您所要購買的項目的合法性。綜合起來,您要看七證:(1)是開發商的營業執照,(2)是國有土地使用證,(3)是建設規劃許可證,(4)是建設開工許可證,(5)是預售許可證,(6)是銷售許可證,(7)是銀行按揭協議書。

看這些證件,一是為了了解項目的合法性,更是要留意開發商已付了多少地價款,這從有多少面積已被批準規劃及準許預售上就可以看出來。一個小區的面積少則十幾萬平方米,多則幾十萬平方米,大部分開發商都是采取滾動開發,先做第一期,資金逐步回籠後再分階段開發後續工程。有些開發商的土地款是一次性付清,有些開發商則是分期付清土地款。由此,可以判斷出開發商的資金實力,以及他們對作好項目的決心。

這7個證件中,第2至第6個證件被稱為“五證”,要注意這五證的用地範圍、建設單位及銷售單位是否與實際的售樓單位一緻,用地範圍、銷售範圍是否包括您所購買的房屋。現在有的開發商領取的是臨時土地使用證,此證意味着開發商尚未交齊全部土地出讓金,因而,在其領取的商品房預(銷)售許可證的銷售範圍中,僅包括規劃項目的部分樓号,有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此,您要着重審查您所購買的房屋是否包含在預(銷)售範圍内。

2、選擇适合自己的那一套房屋

選擇自己的房屋,一定要考慮周到。在選擇好是住塔樓還是住闆樓,是選擇TOWNHOUSE還是别墅等品質的住宅類型之後,接下來,就是挑選某一套具體的房屋了。

首先要從小區的整體規劃入手,對整個項目有個通盤考慮。一般來講,能占據最多小區綠化的樓盤位置最好,因為綠化不僅是賞心悅目的景觀,它對隔離噪音、粉塵,制造良好的小氣候,比如濕度、溫度等十分有效。在北京,冷季多刮西北風,暖季多刮東南風。因此,專家建議,如果您選擇的樓座西北向有建築物,東南有大片景觀最為理想,因為北京冬春幹燥,多沙的氣流會被減弱,而夏季則涼風習習,不會有憋悶的感覺,可以使小區域形成良好的微循環,提高居住舒适度。從這個角度來講,一個占據上述區位的樓座,其最“黃金”的戶型也應位于東南角上,既占據陽光、景觀,又享有優良小氣候。其次的朝向是純南,然後依次是西南、東北、純東、純西、西北、純北。

3、考察施工現場

根據一些“過來人”的經驗,您在作出了購買決定之後,如果是期房,您一定要不定期地去現場考察。在查看房屋的内部時,您要對房屋的建築面積、使用面積的大小,房屋的建築質量,裝修标準,裝修質量,房屋的附屬設施是否完備,房間的隔音效果如何,天花闆、牆壁、地面、門窗是否有損壞,以及内部設計是否合理等方面進行仔細地考察。

此外,在對房屋外部進行查看時,要注意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。

買房經驗豐富的人士還要對戶外景觀、周邊環境、交通條件以及各種公共配套設施的設置等情況進行了解。對一些無法實地考察到的情況,要向售樓人員了解,同時,也要多方面打聽相關的信息。

購房流程-具體實施-過招

在經過一系列的選擇,考察,最後選擇要買的房子,現在就要與開發商真正的打交道了,也是一種談判的開始。

談判前的準備

選定購房目标後,就進入了和代理商或開發商進行實質性接觸的談判。購房談判的過程也就是讨價還價的過程(尤以二手房買賣為最)。究竟該怎樣最大限度地獲取利益,同時又不緻使談判陷入僵局,就是我們的目的。

所以在談判前,要做一些準備。

首先,必須确定目标,你希望的價位和你最高能接受的價位。

在第一次接觸某處的物業時,售樓人員如果認為你有潛在的購房可能性,一般情況下,他便會主動提出讓你留下聯系地址。此時如果你确有購買的意向,你可以留下聯絡地址或電話,但應注意言語、表情之間一定不要讓對方感覺出你對此物業已有了極大的興趣,隻要把需要了解的信息了解到就可以了。其它的話題,除非是提及可參比的另一些物業所具有的優勢,其他的話最好還是少說為佳。此後,售樓員有了你的聯系電話,就會不斷地向你追問是否已拿定購房的主意。這一過程中,在不向對方承諾肯定購買他的物業的前提下,你可以耐心地接待,聽取對方的介紹。同時,你真正要做的事情,就是要在不經意的談話間,讓對方主動地提出諸如讓價比例、付款方式等可承諾的優惠條件。

第二,多摸對方的底細和心态。

(1)注意收集你要談判的物業的相關資料,如評估房價中成本價所占比例,物業的建築、裝修質量,小區的交通、物業管理、配套設施是否齊全,房屋實際銷售率,房屋設計、規劃存在的不足和缺陷等,這些都可在談判前做一下實地考察。等到了決定簽約的階段,為了争取得到最大限度的優惠條件,你就可以把你所了解的該物業和其它一些相關物業的詳細情況,不失時機地抛給對方。讓對方明白,你已經為此做了最充足的準備,隻有他讓出多少個“點”,才有把你留住的可能。

(2)賣方多久之内必須賣屋,對于在什麼時候殺價非常重要。愈接近賣主要賣的期限,賣主愈急切出售,這就是你最有利的殺價時刻。

(3)了解賣方售得屋款拟作何用途。如果賣方售得屋款,并不急用,則房屋殺價,必遭許多挫折。遇此情形,是你罷手或轉向的時候。  在做好以上準備工作後,就可以選擇一個自己心情較好、精神狀态頗佳的時間與代理商聯系談判。

購房流程-交易過戶-簽訂購房合同

簽完認購書後,接下來就是簽定正式的購房合同,在拟定的時間地點,購房者備齊所有憑證,與開發商或代理商正式簽定購房合同。預售合同(期房)和出售合同(現房)區别:

購房合同一般包括商品房預售契約(期房)和商品房買賣契約(現房)兩種。

二者區别在于:

預售合同在商品房預售時采用,房屋竣工交付使用,買受方付清全部房價款後,可直接辦理過戶手續。

商品房出售合同适用于商品房現居(竣工驗收合格取得房地産權證的商品房)銷售。

因此,如果是現在簽的預售合同,交房時不再簽出售合同,可以直接辦理過戶手續。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的,仍需按合同本身約定,在房屋交付使用時簽訂出售合同,方能辦理證戶手續。

購房合同的主要内容包括以下幾方面:

1、甲方土地使用依據及商品房狀況,包括位置、面積、現房、期房等;

2、房價,包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等;

3、付款約定,包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等;

4、交付約定,包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等;

5、質量标準,包括裝飾、設備的标準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建築正常運轉的承諾、質量争議的處理等;

6、産權登記和物業管理的約定;

7、保修責任;

8、乙方使用權限;

9、雙方認定的争議仲裁機構;

10、違約賠償責任;

11、其他相關事項及附件,包括房屋平面圖、裝飾、設備标準等。


在簽訂上述各項條款時,購房者尤其需要關注以下幾項基本問題:

1、購房合同的各項内容要盡可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互沖突,尤其是不能與國家的政策法規相沖突;文字表述要清晰、準确;簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明确,如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓,而應是項目立項批準文件的投資建設單位,也不能以上級主管單位或下屬機構的名義簽訂合同,簽字人應是法人代表本人,或公司章程上授權的主要負責人。

2、合同上的項目名稱,一定要與項目位置聯系在一起,以免日後有出入。标明項目位置時,一定要具體、明确,如××市××區××街××号××花園××号樓××層××房。

房屋的戶型、面積一定要标示清楚,建築面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明确說明,如以建築面積計價還要标明使用率。

3、房屋的檔次和裝修标準一般采用附件形式附在購房合同之後,這一内容的表述一定要詳細、具體。如技術的等級、材料的品牌、内部設施的種類、負荷标準、供應能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設施要說明安裝到什麼程度。

4、其他如付款方式、産權保證等都應詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要确定物業管理單位的産生辦法或具體的物業管理單位以及物業的收費标準,并對房屋整體結構、各部位配套設施及其部件的保修期給予明确規定。

5、違約責任的約定一定要對等,否則最終吃虧的是消費者。一般承擔違約責任的違約事項包括:

(1)簽訂認購書後,購房者不買房或要求換房,開發商不賣房或要求換房;

(2)購房者不按期付款;

(3)開發商不按期交房;

(4)面積變動超過約定幅度;

(5)房屋裝修标準、質量不合要求,保修不到位;

(6)産權過戶手續不全或不能按期辦理。

購房流程-交易過戶-貸款保險

合同登記後,需要辦理購記貸款的可以着手辦理抵押貸款手續一般情況下,按揭貸款的基本程序如下

(1)購房者根據和開發商的協議,在規定日期内到指定銀行申請貸款。

(2)貸款銀行根據申請人提供的貸款資料進行調查核實,在此基礎上提出貸與不貸,以及貸款金額、成數、期限、利率等的初步意見,以書面形式通知購房者。

(3)如貸款申請被接納,購房者需在銀行指定日期會同開

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