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購房知識:解讀收房四大注意事項
編輯:    發布時間:2018-07-23 15:10:18    浏覽次數:11692
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定州房産網資訊内容提示:收房是房屋裝修的一個重要環節,掌握收房時應注意的事項,對于業主而言有百利而無一害。未免入住新房的後顧之憂,在收房的時候我們一定要認真對待。

 收房是房屋裝修的一個重要環節,掌握收房時應注意的事項,對于業主而言有百利而無一害。未免入住新房的後顧之憂,在收房的時候我們一定要認真對待。

  一、買房相關稅費

  (一)商品房買賣應繳以下稅費:

  1、契稅

  2、房屋買賣交易手續費

  3、買賣合同印花稅

  4、公共維修基金

  5、房屋所有權登記費

  6、房屋所有權印花貼稅

  7、權證工本費

  (二)稅費問題

  特别提示:依據法律的規定和大部分購房合同的約定,繳納公共維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。

  1. 契稅

  契稅是業主取得産權證時向國家交的稅。

  繳納時間:契稅隻能在過戶時交納

  特别提示:除稅務機關,任何單位無權代收。

  實施:業主入住時不需要向開發商交納契稅,等房屋可以辦理産權證之前自己到稅務局直接辦理。

  2. 公共維修基金

  此項基金不同于物業管理費,隻用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。

  稅率:房屋成交價 的2%。

  特别提示:任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您将大修基金交給開發商,您很可能無法要回。

  3、面積測繪費

  面積測繪費收取原則為“誰委托,誰付費”,購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務,故此費用應由開發商交納。

  4、物業費

  一年物業管理費、物業管理費和水電保證金

  特别提示:普通小區交一年以下物業費并不違規。

  物業管理服務收費實行明碼标價,收費項目和标準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。

  5. 産權代辦費

  業主完全有權選擇自行辦理産權證,開發商無權強行向業主收取該筆費用。

  二、面積問題

  面積問題是消費者最為關心的内容之一,購房人買房時尤其是買期房時,一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題,并在簽訂合同時以附加條款加以防範。

  (一) 存在的問題:

  1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差,這一直是個焦點問題。

  消費者常常因面積問題出現糾紛而處于被動局面,建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定,以維護自己的權益。

  2. 開發商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益,還不易被發現。

  正确測算房屋面積,是專業人員的工作,一般購房者根本無法完成。其次,面積測量的人工操作特點,正常誤差都難以避免,一些開發商在使之産生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有,由于消費者相關知識掌握不夠,使得購房過程中信息不對稱,開發商很容易偷梁換柱,把非公攤的面積加入公攤之中。

  (二)如何解決面積誤差?

  面積誤差:根據有關規定,買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套内面積或建築面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的,按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明确的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比值在3%以内(含3%),按照合同約定的價格據實結算房款;(二)面積誤差比值超出3%,購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日内退還已交房款,并支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以内(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積在3%以内(含3%)部分的房價款及利息由開發商返還購房者,面積誤差值超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。

  特别提示:

  1. 想測出您買的商品房的真實面積,首先購房者索要出建築的竣工圖紙,請專家根據圖紙進行計算。

  2. 簽定合同時應該細化條款,應該約定實際面積與産權登記面積發生誤差時的處理方式。如規定合同中未約定處理方式的,面積誤差比值超出3%時,購房人有權退房。

  (三)關于分攤面積

  公用建築面積分攤原則:

  1、商品房公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢内的公用建築面積,與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋内。

  2、為整幢商品房服務的公用建築面積,由該幢樓各套商品房分攤;為局部範圍服務的公用建築面積,由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建築面積的,分别計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建築面積,為各次分攤的公用建築面積之和。

  3、公用建築面積分攤後,不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

  分攤的公用建築面積由以下兩部分組成:

  1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積;

  2、套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建築面積部分,作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。

  不應入的公用建築空間:

  1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人防工程的地下室、單備使用功能的獨立使用空間。

  2、售房單位自營、自用的房屋。

  3、為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。

  4、對于半地下室,不論采光井的結構如何,都不計入建築面積。

  特别提示:

  1. 簽訂合同時應明确約定公攤的具體項目。

  2. 售房單位在預售商品房前,應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的,應重新提交面積測量報告。

  售房單位在銷(預)售商品房時,在銷(預)售合同(含補充協議)中應明确商品房銷售面積、分攤的公用建築面積及公用建築部位。

  3. 其他購房人受益的其他非經營性用房,需要進行分攤的,應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建築面積。

  三、審查銷售廣告

  (一)出現問題

  “我們的小區綠化率達到……,我們小區配有小學、幼兒園、會所……”

  購房者常常會被上面的優美辭藻所迷惑,但到實際收房時才發現與現實相去甚遠,現實當中虛假宣傳、改變小區規劃也是一些開發商慣用的一手;另外,裝修标準不符合合同的約定或開發商承諾。收房中其中一個重點就是要開發商如何兌現曾經的承諾。

  (二)解決辦法

  1. 要注意平時的證據收集。

  如買房時的樓書、廣告一定保存好,有條件購房時拍下售樓處沙盤,收房時應該對照小區平面圖看環境。根據相關的司法解釋,此類的廣告可以作為要約,在法庭上作為證據出示,要求開發商兌現承諾。

  2. 要随時主張自己的權利。

  一旦發現小區有規劃被變更的迹象,購房者一定要盡快跟相關部門和開發商交涉,以免形成事實,出現“赢了官司卻無法執行”的局面。

  四、法定退房條件:

  在房屋驗收過程中,業主如果發現購買的商品房存在質量問題,是不是都可以退房呢?退房的法定條件,綜合起來包括以下幾種:

  1. 購房合同無效:

  實踐中,造成購房合同無效的常見情形有:①開發商無權處分該房産;②開發商存在欺詐情形。

  2. 套型誤差導緻退房:

  按套(單元)計價的預售房屋,套型與設計圖紙不一緻時,或者相關尺寸超出約定的誤差範圍,合同中對此未約定處理方式的,購房人可以退房。

  3. 面積誤差導緻退房:

  房屋實際交付面積比原合同規定誤差比值超過3%(不含3%)的。

  4. 變更規劃、設計導緻退房:

  開發商未經有關部門批準,擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的;開發商經批準改變房屋結構未經買家認可的。

  5. 質量不合格導緻退房:

  房屋主體結構質量不合格并依照有關規定經委托工程質量檢測機構核驗确實的,買受人有權退房。

  特别提示:

  1. 由于樓盤整體建築未完成而根本無法驗收,未取得“三書一證一表”的樓房,買家可以不收樓。

  2. 出現上述法定退房條件時,購房人在以上情況之一出現時選擇退房,相關違約賠償責任由發展商承擔,如果開發商不同意退房,購房人可向有管轄權的人民法院起訴。

  3. 如果不具備上述條件,但是房屋确實出現了質量問題,購房人有權要求開發商進行維修,因此造成損失的由開發商賠償。

  五、特别建議:

  可以考慮集體收房。買房過程中,常常會涉及到很多專業問題,隻靠消費者個人的力量有時很難解決問題,在此,特别建議您可以考慮集體收房,人多力量大,結合專家的力量解決遇到的所有難題!

  收房需要帶的工具:

  1)1隻塑料洗臉盆--用于驗收下水管道

  2)1隻小榔頭--用于驗收房子牆體與地面是否空鼓

  3)1隻塞尺--用于測裂縫的寬度

  4)1隻5米卷尺--用于測量房子的淨高

  5)1隻萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通

  6)1隻計算器---用于計算數據

  7)1隻水筆--用于簽字

  8)1把掃帚--用于打掃室内衛生

  9)1隻小凳子和一些報紙、塑料帶,包裝繩--用于時間長,可休息一下及預先封閉下水管道。

  正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。

  收房流程:

  核驗業主材料

  業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發商加以說明

  交納剩餘房款

  業主領取鑰匙并簽署《住宅鑰匙收到書》

  業主做綜合驗收

  業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案

  開發商與業主協商并達成書面協議

  根據協議内容解決交房中存在的問題,無法在15日内解決的,雙方應當就解決方案及期限達成書面協議

  業主簽署《入住交接單》

  對發現的問題要在驗樓單上予以注明,如果确實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。

  【提示】:開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是複印件。

  驗房、填寫驗收記錄和做房屋交接:

  驗完樓後,業主應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》,同時将水表、電表底數抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中);符合政府規定和合同約定的,通過驗收;如有不滿意的地方,可提出意見并将意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中,作為書面依據,如發展商未準備有關表格,業主應另以書面形式将意見送交開發商。根據業主意見,合同雙方協商解決辦法,如屬可整修内容,應協商并簽署有關整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不超過天)。不能整改的,應給予經濟補償;問題嚴重,對房屋使用功能影響重大的,可依法追究開發商相應責任,甚至退房。

  交費筆筆算清:

  檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就交錢去吧;換正規發票及繳交各項相關費用與錢銀有關,更要筆筆算清。

  簽物業合同,拿鑰匙,辦理入住手續:

  驗完樓後,開發商一般要求業主填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等協議書,同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。

  具體過程如下:

  1. 去物業部門查看資料部分,分别有以下幾份資料需要查驗:

  1) 房屋的《住宅質量保證書》--可帶走

  2) 《住宅使用說明書》--可帶走

  3) 《竣工驗收備案表》

  4) 面積實測表

  5) 管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走

  如果房産商準備充分的話,一般10分鐘即可查看完資料。

  2. 核實面積、合同及價錢多退少補問題。

  确認售樓合同附圖與現實是否一緻,結構是否和原設計圖相同,房屋面積是否經過房地産部門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同,看之 間的誤差為多少,一般為3%,3%之内不考慮,超出部分進行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而 變,時間為30--40鐘。

                                                                                                                                                                  來源:搜狐焦點網

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